диплом Договор купли-продажи недвижимого имущества (id=idd_1909_0000422)

Тема: «Договор купли-продажи недвижимого имущества»

ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 6
1.1. Элементы договора купли – продажи недвижимого имущества 6
1.2. Государственная регистрация договора купли – продажи недвижимого имущества 9
1.3. Признание договора купли – продажи недвижимого имущества недействительной сделкой 14
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 20
2.1. Особенности купли-продажи земельных участков 20
2.2. Особенности купли-продажи жилых помещений 25
2.3. Особенности купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 57


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования заключается, прежде всего, в том, что сделки купли-продажи недвижимости являются в нашей практике сравнительно новыми гражданско-правовыми договорами. По мере осуществления процесса приватизации в России претерпевал изменения и институт частной собственности на недвижимое имущество. Увеличилось число собственников и количество объектов, которые могут не только находится в собственности, но и отчуждаться и приобретаться по договору купли-продажи. При смене собственника по договору купли-продажи некоторые сделки в своем правовом регулировании повлекли определенные особенности. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, часть из них была связана с самим отчуждаемым объектом, другая часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации возникшего права.
Немалые проблемы порождали противоречия в действующем законодательстве в связи с введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Объектом настоящего исследования выступают общественные отношения, непосредственно связанные с процессом заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет дипломной работы – характерные особенности договора купли-продажи недвижимого имущества.
Основная цель работы заключается в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, которые складываются при продаже недвижимости, для выявления и решения самых важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по изменению действующего законодательства в данной сфере.
На основании обозначенной цели укажем задачи настоящей выпускной квалификационной работы:
– рассмотреть элементы договора купли – продажи недвижимого имущества;
– разобрать процесс государственной регистрации договора купли – продажи недвижимого имущества;
– охарактеризовать процедуру признания договора купли – продажи недвижимого имущества недействительной сделкой;
– назвать особенности купли-продажи земельных участков;
– обозначить особенности купли-продажи жилых помещений;
– уяснить особенности купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения.
Указанные цель и задачи настоящей работы обусловили ее структуру, которая состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Методологией данного исследования выступают положения общенаучного диалектического метода познания. Помимо этого, в работе применялись частно-научные и специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический, а также анализ документов.
Научная новизна дипломной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, анализируются проблемные аспекты данного договора и предложены пути их решения.
Практичecкaя знaчимocть диплoмнoй рaбoты зaключaeтcя в тoм, чтo рaзрaбoтaнныe рeкoмeндaции мoгут быть применены при рeшeнии различных иccлeдoвaтeльcкиx зaдaч в учeбнoм прoцecce.
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Элементы договора купли – продажи недвижимого имущества

Договор купли – продажи недвижимости – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона договора (Продавец) обязуется передать другой стороне (Покупателю) в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенными условиями договора купли-продажи являются:
– цена объекта недвижимости, согласованная обеими сторонами;
– адрес объекта недвижимости;
– технические характеристики объекта недвижимости, включая его кадастровый номер.
В соответствии со ст.550 ГК РФ договор купли– продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, установленных в п.2 ст.434 ГК РФ в данном конкретном случае может быть использован только один вариант – документ, подписанный обеими сторонами.
Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.550) не обязывает заключать нотариальный договор купли-продажи. Такая норма требовалась до создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до введения в действие Закона о государственной регистрации. Нотариальная форма договора купли-продажи может быть использована только по соглашению сторон данного договора.
Переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном Законом порядке. Однако, Гражданским кодексом РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558).
Документом, подтверждающим факт передачи объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи, является передаточный акт. Передаточный акт также как и договор купли-продажи подписывается двумя сторонами.
Если после совершения сделки отчуждения покупатель обнаружил наличие скрытых дефектов или других моментов, не нашедших отражение в договоре купли-продажи, но препятствующих нормальному функционированию объекта, то покупатель вправе через суд потребовать от продавца за его счет устранения обнаруженных недостатков или возмещения покупателю материального ущерба.
Практика показывает, что стороны договора купли-продажи после совершения сделки быстрее и безболезненнее находят решение спорных вопросов в суде в тех случаях, когда текст договора был скрупулезно выверен и тщательно прописан.
Этапы совершения сделки купли-продажи. Порядок оформления сделки купли-продажи таков предполагает, что Продавец и покупатель составляют договор купли-продажи согласно Гражданскому кодексу РФ. Самое главное в договоре купли-продажи недвижимости – определить объект, с которым совершается сделка. Необходимо указать точный адрес недвижимого имущества, его площадь, реквизиты свидетельства о праве собственности на объект.
В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Заключительная стадия совершения сделки купли-продажи – передача квартиры покупателю. Она производится по акту приема-передачи. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя. В противном случае при возникновении проблем придется доказывать в суде, что вас обманули.
С 1 октября 2013 года копии учредительных документов юридического лица, представляемые на государственную регистрацию прав на недвижимость, могут быть заверены лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица. Нововведения в закон не отменяют возможность подачи при регистрации прав на недвижимость нотариально заверенных копий учредительных документов.
Кроме того, представление учредительных документов юридического лица или их копий не требуется в случае, если они были представлены ранее в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими необходимыми для ее проведения документами и государственная регистрация прав юридического лица на соответствующий объект недвижимости была проведена. Обязательное условие в этом случае – после проведения государственной регистрации права изменения учредительных документов юридического лица не регистрировались в установленном законом порядке.
Если при приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимость были предоставлены подлинники учредительных документов или их копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица – требование предоставить нотариально удостоверенные копии учредительных документов является нарушением.

1.2. Государственная регистрация договора купли – продажи недвижимого имущества

Регистрация договора купли-продажи недвижимости – ключевая стадия заключения договора купли-продажи недвижимости, поскольку именно с этого момента государством признается и подтверждается возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество. Лица, которые намерены заключить данный договор, для максимальной защиты своих прав и интересов должны подробно ознакомиться с процедурой и последовательностью его оформления.
Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Данное положение предусмотрено ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской (ГК РФ).
Юридическая регистрация права на недвижимое имущество (жилье, земельный участок и др.) – обязательная и неотъемлемая процедура в процессе заключения сделки купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация – единственное и бесспорное доказательство существования зарегистрированного права.
Неосуществление данной процедуры приводит к признанию сделки ничтожной, а следовательно, влечет за собой возвращение прав и обязанностей контрагентов в состояние, предшествовавшее сделке (покупателю возвращается сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, а продавец признается владельцем оспариваемого объекта). Однако признать договор ничтожным может только судебный орган.
Согласно статье 425 ГК РФ гражданское соглашение вступает в силу с момента его заключения. Моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является регистрация такого соглашения в территориальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Большинство покупателей, которые оформили и нотариально заверили договор купли-продажи недвижимости, откладывают, не желают или попросту забывают о стадии государственной регистрации. Однако все предварительно совершенные юридические действия по оформлению договора не имеют никакой правовой силы без данной процедуры. Можно привести причины, по которым пройти государственную регистрацию права на недвижимость нужно как можно быстрее:
Возможность получения правовой защиты своей недвижимости. Восстановить нарушенные права собственности может только ее законный владелец. Лицо, которое не зарегистрировало свои права на недвижимость, не считается владельцем, а следовательно, не может воспользоваться всеми юридическими инструментами защиты своих прав и законных интересов.
Возможность распоряжения такой недвижимостью. Лицо, обладающее незарегистрированной недвижимостью, не может заключать в отношении него большинство гражданско-правовых договоров: купли-продажи, пожизненного содержания, дарения и др.
Возможность передачи недвижимости по наследству. Недвижимость, по которой был оформлен договор купли-продажи без осуществления государственной регистрации, не считается собственностью покупателя. Тем самым его наследники теряют свое право на получение такого имущества по наследству. Признание права собственности на такое имущество осуществляется через суд, однако такой процесс не всегда заканчивается в пользу потенциальных наследников.
Возможное увеличение размера государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи и осложнения регистрационной процедуры.
Для успешного прохождения регистрационного процесса покупателю и продавцу нужно собрать полный перечень необходимых документов. Сюда относятся:
Заявление сторон. Данный документ свидетельствует о заинтересованности продавца и покупателя в переходе права собственности на соответствующую недвижимость.
Доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя. Данный документ подается, если интересы одной из сторон представляет официальный представитель.
Квитанция об уплате государственной пошлины за совершение регистрационного процесса (в 2 экземплярах).
Правоустанавливающий документ, удостоверяющий право собственности продавца на соответствующую недвижимость. Таким документом является любой гражданско-правовой договор о передаче имущества (дарения, пожизненного содержания и др.), свидетельство о наследстве и др.
Документ о лицах, которые имеют право на пользование соответствующим жильем (если объектом купли-продажи выступала жилая площадь).
Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Кадастровый паспорт недвижимости.
Нотариально заверенная справка о получении продавцом соответствующей недвижимости в браке (или вне брака). Если будет установлено, что недвижимость была приобретена в браке и имеет статус общей совместной собственности, то продавцу также нужно подать нотариально заверенное соглашение другого супруга на продажу такого объекта.
Разрешение органа опеки и попечительства о возможности отчуждения соответствующего жилья, если реализация квартиры затрагивает интересы несовершеннолетних лиц, имеющих законное право на проживание на соответствующей жилой площади.
Цель предварительного договора купли-продажи недвижимости – закрепление обязанности сторон такого договора в будущем (срок может быть указан) заключить основной договор купли-продажи. Однако лица должны помнить, что данная форма договора не порождает перехода прав собственности на жилье или земельный участок от продавца к покупателю.
Мошенники, пользуясь доверием и незнанием закона потенциальных покупателей, требуют от них уплаты стоимости недвижимости сразу же на стадии предварительного договора. Правоохранителям не всегда удается найти таких преступников, а потому лица должны быть осмотрительны и хорошо знакомы с природой и назначением предварительного договора.
Предварительный договор купли-продажи также может предусматривать предоставление покупателем аванса продавцу в качестве гарантии заключения основного договора в будущем. Уплата аванса по предварительному договору является дополнительным условием, а потому требование продавца об обязательном включении данного пункта в соглашение безосновательны и незаконны.
Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости требует от обеих сторон определенной внимательности и ответственности, поскольку именно на его условиях заключается основной договор купли-продажи. Предварительный договор включает следующие обязательные пункты:
Предмет соглашения.
Цена.
Перечень лиц, имеющих право пользования соответствующим земельным участком или жильем.
Также потенциальные покупатели должны помнить, что аванс возвращается тогда, когда по вине продавца не был заключен основной договор купли-продажи. Если такой причиной стали действия покупателя, аванс возврату не подлежит.

1.3. Признание договора купли – продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

Смысл спора о признании недействительным договора купли продажи недвижимости в том, чтобы возвратить одной из сторон этого договора деньги, а другой вернуть недвижимое имущество. По ряду причин, отменить продажу жилья тяжело не только с юридической, но и психологической точки зрения. Поскольку зачастую это жилье является единственным и признать недействительным договор, значит выгнать кого-то на улицу.
Признание недействительным договора купли продажи жилья, как правило, происходит вследствие нарушения формы договора, его содержания или установления «порока воли» со стороны участника сделки. Что это такое, и в каких случаях применяется рассмотрим далее.
Самые распространенные причины отмены продажи жилья:
1) Если оформление договора купли продажи не соответствует требованиям, закрепленным законодательством.
2) Если содержание договора купли продажи не соответствует требованиям законодательства или реальным условиям сделки.
3) Если один из участников купли-продажи жилья действовал не по собственному желанию, а под применением насилия, угроз, шантажа, обмана.
Требования к форме договора. Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. В отношении объекта недвижимости, который является предметом сделки, должен быть составлен акт приема-передачи. Устные договоренности при сделке по продаже жилья не имеют юридической силы и ссылаться на них в суде бессмысленно.
Есть еще ряд моментов, которые обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи жилого помещения. Их с равным успехом можно отнести как к форме, так и к содержанию договора, но в целом они представляют собой формальности. Очень важные формальности.
Так, в договоре купли-продажи жилья должно быть указано:
дата совершения
место совершения
цена договора (сколько было уплачено)
полные паспортные данные продавца и покупателя
если продавец или покупатель действуют на основании доверенности, то сведения о реквизитах доверенности и предусмотренных в ней полномочиях
сведения, которые позволяют уверенно и од

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.