диплом Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки (id=idd_1909_0000835)

ЗАДАНИЕ НА ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Тема дипломного проекта: Управление рисками девелоперского
проекта на стадии разработки»
утверждена приказом ректора от «14» апреля 2009 г. № 242-V
Исходные данные к проекту: информация о деятельности ООО «АКРОН Менеджмент», полученная в результате прохождения производственной и преддипломной практики

Содержание дипломного проекта (перечень подлежащих разработке вопросов):
1.1. Понятие и характеристики девелоперского проекта
1.2. Подсистема управления рисками в проекте
1.3. Специфика рисков в девелоперском проекте
2.1. Общие сведения об организации
2.2. Анализ деятельности по управлению рисками в организации
2.3. Характеристика проекта
3.1. Разработка предметной области проекта
3.2. Планирование команды проекта
3.3. Разработка проекта по временным параметрам
3.4. Планирование стоимости проекта
3.5. Планирование качества проекта
3.6. Планирование коммуникаций в проекте
3.7. Управление рисками проекта на стадии разработки
3.8. Проектные предложения по учету специфики рисков в девелоперском проекте

Перечень графического материала: Организационная структура управления ООО «АКРОН Менеджмент»; финансовые показатели продуктов AKRON GROUP; Оборотно-сальдовая ведомость ООО «АКРОН Менеджмент» за 2008 год; концепция девелоперского проекта «Садовая-Кудринская, 3»; структурная декомпозиция работ прединвестиционной стадии проекта «Садовая-Кудринская, 3»; Организации-участники проекта на прединвестиционной стадии; Состав команды проекта на предъинвестиционной стадии; матрица РАЗУ; загруженность должностных лиц и структурных подразделений; сетевой график прединвестиционной стадии проекта; информационная таблица; информационно-технологическая модель; иерархичная структура рисков девелоперского проекта; роза рисков проекта; оценка рисков проекта; матрица чувствительности проекта к рискам.

Срок сдачи студентом готового проекта: 20 мая 2009г.

Дата выдачи задания: «16» февраля 2009 г.



Руководитель дипломного проекта: __________ ___к.э.н., доцент Т.Ф. Чернова___
(подпись) (ученая степень, инициалы и фамилия)


Задание принял к исполнению: ___________________
(подпись)
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ"
Институт бизнеса в строительстве и управления проектом
Кафедра управления проектом

АННОТАЦИЯ

Пояснительная записка 121 с., ___ листов графического материала.
Объект исследования: ООО «АКРОН Менеджмент».
Субъект управления: Команда девелоперского проекта «Садовая-Кудринская, 3»
Объект управления: деятельность по управлению рисками девелоперского проекта
Предмет управления: риски девелоперского проекта «Садовая-Кудринская, 3»
Основные организационно-экономические противоречия: нерегламентированность процессов управления рисками, отсутствие профессионального сотрудника, отвечающего за управление рисками проектов, что может привести к серьезным потерям для организации, общий низкий уровень культуры риск-менджмента в организации при управлении девелоперскими проектами.
Выбранные способы решения проблем: проведение экспертизы проекта перед вхождением в него; назначение ответственного лица за выполнение функций по управлению риском; Постоянный мониторинг законодательства в сфере девелопмента; составление, регламентирование и соблюдение постоянного процесса управления рисками проекта; включение всех участников команды проекта в процесс управления рисками (по их зонам ответственности) и т.д.
Предмет проектирования: Прединвестиционная стадия девелоперского проекта «Садовая-Кудринская, 3»
Результат проекта, выносимый на защиту: комплекс мероприятий по снижению рисков и предложения по внедрению процесса управления рисками девелоперского проекта «Садовая-Кудринская, 3»
Эффективность проектных решений: Предложенные проектные решения позволят спрогнозировать и избежать наступления рисковых событий, а, следовательно, избежать финансовых потерь, например, увеличения срока окупаемости проекта на 4 года в случае увеличения процента за кредит на 5 пунктов.


СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………..
7

Глава 1. Теоретические основы управления девелоперскими проектами


1.1. Понятие и характеристики девелоперского проекта…..…………………………………………………........

9

1.2. Подсистема управления рисками в проекте……………...
21

1.3. Специфика рисков в девелоперском проекте...………….
27

Выводы по главе 1………………………………………………….
38

Глава 2. Анализ деятельности ООО «АКРОН Менеджмент»


2.1. Общие сведения об организации ………………………...
39

2.2. Анализ деятельности по управлению рисками в организации……………………………………………………..

51

2.3. Характеристика девелоперского проекта «Садовая-Кудринская, 3»………………………………………………….

52

Выводы по главе 2………………………………………………….
58

Глава 3. Разработка рекомендаций по управлению рисками девелоперского проекта


3.1. Разработка предметной области проекта………………...
61

3.2. Планирование команды проекта………………………….
66

3.3. Разработка проекта по временным параметрам …….…..
83

3.4. Планирование стоимости проекта…..……………………
87

3.5. Планирование качества проекта…...……………………...
88

3.6. Планирование коммуникаций в проекте…………………
90

3.7. Управление рисками проекта на стадии разработки…….


3.7.1. Идентификация рисков проекта «Садовая-Кудринская, 3»…………………………………………….

98

3.7.2. Качественный и количественный анализ рисков проекта «Садовая-Кудринская, 3»……………………….

99

3.7.3. Разработка мероприятий по снижению рисков проекта «Садовая-Кудринская, 3»……………………….

105

3.8. Проектные предложения по внедрению процесса управления рисками девелоперского проекта……………….

110

3.9. Эффективность проектных предложений по управлению рисками девелоперского проекта……………….

113

Выводы по главе 3…………………………………………………
118

Заключение…………………………………………………………..
119

Список использованной литературы……………………………….
121


Приложение 1. Оборотно-сальдовая ведомость ООО «АКРОН Менеджмент» за 2008 г.

Приложение 2. Презентация девелоперского проекта «Садовая-Кудинская, 3»

Приложение 3. Статус девелоперского проекта «Садовая-Кудинская, 3» на начало 2008 года

Приложение 4. Функции основных участников прединвестиционной стадии проекта «Садовая-Кудинская, 3».

Приложение 5. График Ганта прединвестиционной стадии девелоперского проекта «Садовая-Кудинская, 3»

Приложение 6. Бюджет девелоперского проекта «Садовая-Кудинская, 3»

Приложение 7. Фрагмент информационно-технологической модели прединвестиционной стадии проекта «Садовая-кудринская, 3».






ВВЕДЕНИЕ
Становление рыночных отношений в российской экономике привело к появлению новых самостоятельных направлений в отечественном менеджменте, которые возникли в результате критического переосмысления передовой зарубежной управленческой теории и практики, выработки оригинальных управленческих подходов, методов и средств. Наиболее значительное место в структуре современного российского менеджмента занимает управление проектом.
Первоначально наиболее часто термин «проект» использовался проектировщиками в строительстве, где возведение любого объекта по многим параметрам всегда уникально. Хотя в современных условиях проекты реализуются в разных областях, благодаря специфике строительства этот термин приобрел иное содержание: Проект – это системный комплекс плановых (финансовых, технологических, организационных и прочих) документов, содержащих комплексно-системную модель действий, направленных на достижение оригинальной цели.
Управление проектом (проектное управление) – особый вид управленческой деятельности, базирующийся на предварительной коллегиальной разработке комплексно-системной модели действий по достижению оригинальной цели и направленный на реализацию этой модели.
К настоящему времени управление проектами стало признанной во всем мире профессиональной деятельностью. Методология и средства проектного управления широко используются во всех сферах целенаправленной и проектно-ориентированной деятельности. За последние 30 лет управление проектами сформировалось как новая культура управленческой деятельности и стало своеобразным культурным мостом в цивилизованном бизнесе и деловом сотрудничестве стран разных континентов с разной историей развития, традициями, экономикой и культурой.
Сейчас уже трудно назвать хотя бы один значительный проект, который осуществлялся бы вне рамок идеологии и методологии проектного управления. Трудно также назвать хотя бы одну известную в мире компанию, не использующую в своей практике методы и средства проектного подхода.
В данном дипломном проекте затронуты вопросы, касающиеся управления девелоперским проектом на стадии разработки. Очевидно, что любой девелоперский проект неразрывно связан с огромными рисками, ведь только «маленькие деньги» могут быть безрисковыми. Важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в девелопменте. Проблема управления рисками выглядит сегодня более чем актуальной еще и по причине развития кризиса девелопмента 2008г. в России, ведь, возможно, уделяй застройщики, инвесторы и девелоперы этому вопросу больше внимания, мы бы и не столкнулись с кризисной ситуацией.
В дипломном проекте рассмотрена прединвестиционная стадия девелоперского проекта на примере проекта строительства бизнес-центра «Садовая-Кудринская, 3» в г. Москва с применением современной методологии проектного управления, а также на основе этих данных разработаны предложения по управлению рисками девелоперского проекта.

ГЛАВА 1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ

ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА
Понятие «девелопмент» вошло в обиход участников российского рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в России был практически не представлен. Это можно объяснить некоторыми особенностями российского рынка недвижимости - неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.
Долгое время российский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить здание - необходимо сделать проект физически возможным, юридически допустимым, а также оправданным и востребованным в данном месте в данном окружении. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и т.д.
На данный момент понятие девелопмент (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) понимается как концепция организации инвестиционного процесса, обеспечивающая эффективные хозяйственные связи между участниками инвестиционного процесса и в максимальной степени нацеленная «на результат».
Сущность этой концепции состоит в системном, «сквозном» воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляются относительно новым для российского рынка участником рынка профессиональных услуг - девелопером, обеспечивающим создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, - нередко с использованием собственных средств.
Девелопмент - это вид деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, например, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Но во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, которые можно определить как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта.
Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Говорят также, что девелопмент — это процесс осуществления идеи покупателя/арендатора или заказчика / собственника / застройщика.
До сих пор в русском языке не существует полноценного аналога терминам «девелопмент» и «девелопер» - слова «развитие», «застройщик» «организатор» не в полной мере отражают сущность процессов девелопмента.
Представим основные определения понятий, которые наиболее часто используются в данной дипломной работе, это, прежде всего:
Девелопер - юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта, получающее прибыль от создания объектов недвижимости, для чего выступаещее в качестве:
автора идеи проекта;
покупателя прав на земельный участок под застройку;
организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;
финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.
Недвижимость, недвижимое имущество - земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты. Имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам исключает его перемещение. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Проект – ограниченное по времени, целенаправленное изменение отдельной системы с установленными требованиями по стоимости и качеству результатов и специфической организацией.
Девелоперский проект - инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.
Девелоперская (управляющая) компания - компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др.).
Управление проектом – наука и искусство руководства людскими и материальными ресурсами на протяжении жизненного цикла проекта путем применения современных методов и техники для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Управляющая компания - компания, специализирующаяся на профессиональном управлении (компаниями, проектами); управляющая компания может не владеть собственным производственным потенциалом. Данный термин, таким образом, может быть использован в качестве одной из характеристик девелоперской компании.
Для того чтобы определить место девелопмента в современном управлении проектами рассмотрим схему, приведенную на рис. 1:


Рис. 1. Модель основных бизнес-процессов управления проектом

Управление проектом осуществляется посредством выполнения сформированных бизнес-процессов, которые можно определить как набор взаимосвязанных процедур по реализации проектов, конечной целью которых является получение прибыли за счет продажи созданной проектом продукции. Назначение каждого бизнес-процесса состоит в том, чтобы предложить потребителю продукцию, удовлетворяющую его по стоимости, сервису, качеству и долговечности.
Основными преимуществами девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности являются:
полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;
максимальное комплексирование услуг/продукции;
наработка в силу специфической организационной структуры устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;
улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);
обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и как следствие снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства. Работники девелоперских компаний «вынуждены» разрабатывать и внедрять наиболее современные системы менеджмента качества - в первую очередь базирующиеся на требованиях международного стандарта качества ИСО-9000:2000;
реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;
объективно обусловленная необходимость реального перехода к конкурсной системе выбора участников строительства.
Для того чтобы реализовать потенциальные преимущества новой концепции, девелоперские компании используют новую стратегию, суть которой сводится к следующим положениям:
консолидация производственного, управленческого и финансово-экономического потенциалов компаний-партнеров с соответствующим повышением ответственности за консолидированные финансовые результаты проекта;
системное использование методологии управления проектами;
переход к проектной (проектно-матричной, дивизиональной) структуре с созданием института проект-менеджеров, обеспечивающих конечный результат в виде законченных объектов;
развитие горизонтальных систем управления с уменьшением иерархичности и упрощением процесса принятия решений;
консолидация прибыли как основного источника инвестиций на перспективу;
привлечение недорогих акционерных и заемных средств;
обеспечение достаточно высокого уровня доходности на вложенный капитал;
реализация программы приобретений (поглощений и слияний);
развитие системы проектного управления и финансирования.
Методы и средства девелопмента позволяют:
разработать и обосновать концепцию девелопмента применительно к конкретным задачам;
оценить эффективность проекта, реализуемого на основе концепции девелопмента;
осуществить подготовку и реализацию проекта на всех фазах его жизненного цикла;
разработать рациональную схему финансирования, а также смету и бюджет проекта;
сформировать команду исполнителей;
оформить юридические права на объект недвижимости;
организовать сдачу-приемку объекта;
организовать эффективное управление объектом и его продажу.
Успех девелоперской деятельности определяется рядом факторов, среди которых:
уровень финансового менеджмента;
отношения с властными структурами;
знание рынка в сочетании с профессиональным «чутьем»;
профессионализм команды;
инновационная «смелость» во всех сферах девелоперской деятельности - от разработки финансовых схем до технологии сервисного обслуживания построенных объектов.
Девелоперский проект в процессе своего развития проходит нижеследующие стадии:
предпроектная стадия:
анализ рынка недвижимости,
подбор объекта недвижимости,
формирование стратегии проекта,
инвестиционный анализ,
оформление исходно-разрешительной документации,
привлечение кредитных и инвестиционных средств;
стадия проектирования:
разработка финансовой схемы, организация финансирования,
формирование архитектурно-инженерной группы,
привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади,
руководство проектированием,
проведение тендера на строительные работы;
стадия строительства:
координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ),
контроль качества строительства и сметных расходов;
стадия реализации:
маркетинг, реализация площадей,
контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений - какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.
Наиболее важными этапами предпроектной стадии являются исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.
Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:
в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем;
какой именно объект нужно строить;
каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей;
каков прогноз рентабельности проекта;
уровень конкуренции в том или ином сегменте;
возможные риски и способы их уменьшения.
Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.
Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегменте рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.
Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку реализация таких проектов длится не менее двух-трех лет. Таким образом, осуществление проекта может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Поэтому в последнее время на Западе придерживаются одной из распространенных теорий девелопмента: проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.
Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец, местоположением».
Выбор площадки должен учитывать множество факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экологию.
Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен определить, насколько важны для бизнеса, для которого предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, партнерам по бизнесу, обслуживающему персоналу, жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.
Следует отметить, что задача выбора земельного участка нередко осложняется вследствие правовой неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, и строительство часто становится нерентабельным. Во избежание финансовых рисков при выборе участка необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые затем рассматриваются с точки зрения их рентабельности.
Центральным вопросом девелопмента является организация финансирования девелоперских проектов.
В международной практике получил широкое распространение комплекс методов и инструментов финансирования инвестиционных проектов:
долговые обязательства в форме ценных бумаг (акций, облигаций);
разнообразные ценные бумаги международных финансовых рынков;
различные виды кредитных линий и банковских кредитов;
различные виды лизинга;
различные гарантии;
обязательства, подкрепленные прямыми гарантиями третьих лиц;
специфические контракты (обязательства) на продажу будущей продукции;
структурирование финансирования проектов на основе дочерних компаний, специализированных филиалов, совместных предприятий, специальных проектных компаний, трастовых фирм и венчурных фондов, стратегических альянсов, партнерств и т.п.
Участниками формируемой сегодня международной системы проектного финансирования являются международные и региональные финансово-кредитные институты, различные многосторонние агентства развития и агентства по гарантиям инвестиций, транснациональные и многонациональные корпорации, транснациональные банки, крупные международные страховые ассоциации-синдикаты, национальные правительства, национальные (государственные или полугосударственные) агентства экспортно-импортного кредитования и страхования, а также национальные кредиторы и институциональные инвесторы (финансово-промышленные группы, инвестиционные и пенсионные фонды, холдинги, банки или их объединения, финансовые, инвестиционные, страховые и лизинговые компании, фонды венчурного капитала и специально создаваемые венчуры-инвесторы целевого назначения и др.).
Для успешного выполнения проектов используются различные схемы проектного финансирования, такие как:
«строй - владей - эксплуатируй» (BOO = «Build, Own and Operate»),
«строй - эксплуатируй - передай право собственности» (ВОТ = «Build, Operate and Transfer)
комбинированные схемы «строительство - приобретение нрав собственности - эксплуатация - передача прав собственности и получение дивидендов» (BOOT = «Build, Own, Operate and Transfer), а также другие схемы финансирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение финансирования с ограниченным регрессом и финансирования под правительственные гарантии.

ПОДСИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ В ПРОЕКТЕ
Деятельность по управлению проектом подразумевает управление четырьмя базовыми элементами – ресурсами, работами, результатами, рисками. Помимо этого, управление проектом имеет восемь интегральных направлений. Поскольку управление проектом является практическим воплощением системного подхода, различные направления управления проектом можно называть подсистемами управления проектом (рис. 2). К ним относятся:
управление содержанием;
управление продолжительностью;
управление стоимостью;
управление качеством;
управление персоналом, или управление человеческими ресурсами;
управление материально-техническим обеспечением, или управление ресурсами (материальными);
управление коммуникациями (информационными ресурсами);
управление рисками.


Рис. 2. Подсистемы управления проектом

Реализация управления проектом в рамках каждой подсистемы заключается в создании одной или нескольких управляющих моделей (фаза разработки) и воплощении решений, заложенных в эти модели (фаза реализации). Модели служат средствами, обеспечивающими процессы реализации и контроля. На основе первоначальной модели строится модель, отражающая фактически достигнутые результаты. В подсистеме управления рисками это – дерево рисков и дерево решений.
Остановим свое внимание на подсистеме управления рисками.
Управление рисками проекта представляет собой деятельность, направленную на оптимизацию взаимодействия проекта с внешней средой в целях минимизации отклонений проекта от ранее поставленных целей. Риск - это потенциальная возможность наступления события, являющегося причиной воздействия на проект, приводящего к отклонениям от ранее поставленных целей, принятых решений. Риски возникают на границе проекта с внешней средой. Факторы риска всегда располагаются за рамками проекта, даже если само негативное событие проявляется внутри проекта.
В фазе разработки проекта управление рисками подразумевает выявление факторов риска, их анализ и количественную оценку, а затем построение управляющих моделей, таких, как дерево рисков и дерево решений. В ходе анализа рисков используются такие методы, как:
метод анализа чувствительности;
метод Монте-Карло;
метод формализованных сценариев;
метод экспертной оценки рисков;
метод дерева решений.
Затем на основе полученных результатов планируются мероприятия, позволяющие снизить выявленные риски и таким образом повысить устойчивость всего проекта.
В фазе реализации по мере необходимости происходит реализация мероприятий по снижению рисков. Кроме того, работа по выявлению, оценке и анализу рисков продолжается ввиду того, что окружающая среда проекта постоянно находится в состоянии изменений, и то, что ранее представ¬ляло собой стабильность, сейчас может выглядеть как источник неопределенности и рисков.
К методам, позволяющим снизить риски, в проектном управлении относятся:
распределение / диверсификация рисков между участниками проекта;
передача риска (например, страхование);
создание резервов (внутреннее страхование или удержание) – в случае, если организация, реализующая проект, имеет достаточно средств, чтобы компенсировать возможный ущерб от наступления рискового события. Для этого создается резервный фонд, который в обычном случае составляет 15% от стоимости проекта (зависит от сущности проекта);
хеджирование – заключение срочных контрактов и сделок с учетом возможного изменения курсов валют, цен и пр. Основным инструментов в данном случае являются фьючерсы и опционы. Фьючерсный контракт – соглашение между продавцом и покупателем товара и финансового актива и Клиринговой палатой;
предоставление гарантий – реализация крупных проектов требует привлечения заемного капитала, в связи с чем собственник проекта должен представить в финансовый институт письменное обязательство третьей стороны оплатить долг в случае отказа заемщика от уплаты;
предоставление залогов – продукция проекта может являться залогом при получении кредита на проект. Залог осуществляется в виде уступки прав и другими способами посредством письменного соглашения между кредитором и заемщиком, в котором детализирована зависимость между сроками, условиями займа и заложенным активом;
лимитирование – установление предела расходования сумм (продажи, кредита и пр.). Используется собственником проекта при продаже продукции проекта в кредит, инвестором – при определении сумм вложений в проект, банком – при выдаче ссуд при заключении договоров овердрафта и пр.
Управление рисками в современных проектах занимает исключительное положение. Основополагающие тенденции развития экономики и управления проектами существенно повышают значимость риск-менеджмента.
Разработка и реализация проектов всегда проходит в условиях некоторой неопределенности, обусловленной:
неполным знанием всех параметров, обстоятельств, ситуации, не-обходимых для выбора оптимального решения, невозможностью адекватного и точного учета всей, даже доступной, информации, а также наличием вероятностных характеристик поведения среды;
факторами, которые невозможно предусмотреть и спрогнозировать даже в вероятностной реализации, т.е. фактором случайности;
субъективными факторами противодействия, когда решения принимаются в ситуации игры партнеров с противоположными или в чем-то не совпадающими интересами.
Таким образом, реализация проекта осуществляется в условиях неопределенности и рисков. Эти две категории взаимосвязаны.
Неопределенность - неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе о связанных с ними затратах и результатах. Неопределенность предполагает наличие факторов, при которых результаты действий не являются детерминированными, а степень возможного влияния этих факторов на результаты неизвестна.
Риск - потенциальная, численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде потерь, ущерба,| убытков, например, ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи с неопределенностью, т.е. со случайным изменениями условий экономической деятельности, неблагоприятными, в том числе форсмажорными, обстоятельствами, общим падением цен на рынке; возможность получения непредсказуемого результата в зависимости от принятого хозяйственного решения, действия. Риски проекта - степень опасности неуспешного осуществления проекта, измеряемая частотой, вероятностью возникновения того или иного уровня потерь.
Состав риска:
само событие,
вероятность,
ущерб,
источник.
Вероятность рисков - вероятность того, что в результате свершения рискового события произойдут потери, т.е. вероятность нежелательного исхода. Вероятность при этом означает возможность получения определенного результата. Существует два метода определения вероятности нежелательных событий:
1) объективный;
2) субъективный.
Объективный метод определения нежелательных событий предполагает вычисление частоты, с которой тот или иной результат был получен в аналогичных условиях.
Субъективная вероятность является предположением относительно определенного результата. Субъективный метод определения вероятности нежелательных событий базируется на суждении и на личном опыте предпринимателя. В данном случае на основе прошлого опыта и интуиции предпринимателю необходимо сделать количественное предположение о вероятности событий.
Подсистему управления рисками можно разделить на две части:
1) анализ проектных рисков;
2) минимизация проектных рисков.
Цели управления рисками проекта – повышение вероятности возникновения и воздействия благоприятных событий и снижение вероятности возникновения и воздействия неблагоприятных для проекта событий. На рис. 3 приведена общая схема процессов управления рисками проекта.


Рис. 3. Общая схема управления рисками проекта
СПЕЦИФИКА РИСКОВ В ДЕВЕЛОПЕРСКОМ ПРОЕКТЕ
Реализация любого девелоперского проекта, как известно, - это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в девелопменте. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере девелопмента. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать содержание (природу) рисков.
Как известно, одной из характеристик рынка недвижимости является информационная закрытость и неопределенность. В условиях неопределенности рынка инвестиции в недвижимость сопряжены с вероятностью несения убытков (частный случай риска). Поэтому оценка и анализ риска являются первостепенной задачей при принятии инвестиционных управленческих и стратегических решений. Своевременная и точная оценка позволяет инвестору принимать взвешенные решения и отклонять заведомо убыточные (сверхрискованные), делая его инвестиции более устойчивыми в условиях неопределенности экономической среды.
Все инвесторы стараются минимизировать риск и максимизировать прибыль. Но в то же время чем ниже уровень риска, тем ниже вероятность получить высокую прибыль. Зависимость между этими факторами прямо пропорциональна, но избежать риска в принципе невозможно, так как не существует его нулевого уровня. Поэтому задача предпринимателя, согласно теории рисков, - не минимизировать

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету МЕНЕДЖМЕНТ ОРГАНИЗАЦИИ

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.