диплом Привлечение средств с рынка капитала для финансирования объектов недвижимости (id=idd_1909_0002025)

Содержание

Введение 4
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости как объект инвестиций 7
1.1. Рынок коммерческой недвижимости как неотъемлемая часть рынка капитала 7
1.2. История развития рынка коммерческой недвижимости 19
1.2.1. Общий обзор 19
1.2.2. Текущее состояние и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости 23
1.3. Инвестиционные риски и доходность 24
1.3.1. Риски при финансировании недвижимости 24
1.3.2. Риск инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в финансовые инструменты 29
1.4. Основные принципы оценки и критерии эффективности инвестиций в недвижимость 32
1.4.1. Прямая капитализация 32
1.4.2. Дисконтирование денежного потока 35
1.4.3. Критерии эффективности инвестиционных проектов 38
Можно выделить несколько стадий в вычислении Net Present Value (Чистая текущая стоимость) 40
Данный метод анализа представляет количество времени, необходимое для проекта бюджетирования капиталовложений, чтобы вернуть начальные затраты. Расчет Периода окупаемости можно осуществить следующим образом: 43
Главным преимуществом Метода Периода окупаемости, определенно, является то, что он прост для вычисления и понимания. Но в этом также заключается и недостаток. 44
Глава 2. Опыт зарубежных стран в управлении коммерческой недвижимостью 44
2.1. Зарубежные методы исследования рынка 44
2.1.1. Анализ макроэкономической статистики для выявления международной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости 44
2.1.2. Источники международной статистики 47
2.1.3. Исследование рынка и мировые тенденции стоимости офисной недвижимости 49
2.2. Роль инвестирования средств в недвижимость на развивающихся рынках капитала 55
2.3. Применение зарубежного опыта в российской практике 59
Глава 3. Особенности рынка коммерческой недвижимости в РФ 65
3.1. Интерес к российскому рынку недвижимости как сегменту глобального рынка капитала 65
3.2. Инвестиционный потенциал РФ, динамика инвестиций в коммерческую недвижимость 74
3.2.1. Инвестиционный потенциал рынка недвижимости РФ 74
3.2.2. Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость 79
3.3. Инвестирование на рынке капитала с целью диверсификации рисков 84
3.5. Крупнейшие инвестиционные сделки и запланированные масштабные проекты 92
Заключение 99
Список используемой литературы 106
Приложение. Крупнейшие инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости в 2006 году 111


Введение

На данный момент тема привлечения средств в коммерческую недвижимость является мало изученной в связи с тем, что в России рынок недвижимости начал формироваться только на пост советском этапе, а первый толчок к развитию произошёл всего 10 лет назад. Но в последнее время можно наблюдать стремительное развитие российского рынка недвижимости, возрастание его роли на рынке капитала. Высокие темпы экономического роста, которые демонстрирует наша экономика в настоящее время, влекут за собой повышение спроса на недвижимость. Отечественный рынок находится сейчас на пике привлекательности, вызывая больший интерес инвесторов, чем развитые страны. Это, в свою очередь, стимулирует предложение, новое строительство и положительно сказывается на доходности инвестиций в недвижимость.
Таким образом, актуальность темы моего диплома обусловлена повышающимся интересом российских и иностранных инвесторов к возможностям рынка капитала России, отдавая приоритет именно рынку недвижимости, а не финансовому.
Так же не вызывает сомнений, что инвестиции в недвижимость могут сыграть существенную роль в развитии отечественного финансового рынка и экономики в целом, поэтому необходимо уже сегодня искать подходы, которые учитывают современные особенности рынка капитала и направлены на оценку агрегированных портфелей, включающих как финансовые активы, так и реальные (недвижимость). Рассматриваемая мною тема является особенно важной с точки зрения того, что мы живем в условиях мировой экономики, которая характеризуется не столько свободной торговлей товарами и услугами, сколько свободным движением капитала. В своей работе я показываю, что рынок недвижимости занимает важное место на современном рынке капитала, так как способствует перераспределению финансовых ресурсов по пути их наиболее эффективного использования.

Цель настоящей дипломной работы - определить значение рынка недвижимости для современного рынка капитала с точки зрения его роли и влияния на структуру инвестиций,
Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:
- рассмотреть фундаментальные свойства рынка недвижимости, как неотъемлемой части рынка капитала, состав его участников, особенности расчета доходности, риски инвестирования;
- теоретически и эмпирически показать целесообразность включения в состав агрегированного портфеля инвестиций в недвижимость;
- показать, что на развивающихся рынках капитала, характеризующихся высокой волатильностью и нестабильностью, включение недвижимости в состав инвестиционного портфеля существенно снижает риски и улучшает результаты инвестирования;

Объектом исследования в настоящей работе выступает российский рынок капитала и рынок недвижимости, как его неотъемлемая часть. Предметом исследования является совокупность процессов и отношений, возникающих при формировании доходности и риска инвестиций в рынок каритала, включающего финансовые активы и недвижимость.
Теоретическую основу исследования составляют общепризнанные положения макроэкономической теории и теории финансов, современные разработки в области анализа инвестиций в недвижимость: модели оценки доходности и риска инвестиций в недвижимость. Также в основе работы лежат труды зарубежных ученых, внесших существенный вклад в развитие теории функционирования рынков капитала, формирования и управления инвестиционным портфелем: Брейли Р., Гордона М., Дамодарана А., Линтнера Дж., Майерса С., Марковица Г., Мертона Р., Моссина Ж., Росса С., Фама Е., Фишера И., Шарпа У. и др., а также работы российских исследователей, специализирующихся на изучении финансовых рынков: Красавина Л.Н., Алексеева М.Ю., Алехина Б.И., Берзона Н.И., Булатова В.В., Буренина А.Н., Галанова В.А., Миркина Я.М, Рубцова Б.Б., Семенковой Е.В., Чирковой Е.В., Энтова Р.М. и других.
При работе над дипломом использовались также исследования, посвященные рынку недвижимости. Проблемы анализа инвестиций в недвижимость долгое время изучались зарубежными исследователями, такими как Браун Г., Бушер С., Гацлаф Д., Гетцманн У., Желтнер Д., Жилиберто M., Игл Б., Ли С., Линг Д., Лизьери К., Миллер Н., Наранджо А., Сивитанидес П., Торто Р, Уитон У., Фридман Дж., Хадсон-Уильсон С., Хендершот П. и другие. В последние годы рынок недвижимости стал объектом изучения для отечественных ученых. При работе над диссертацией использовались труды следующих российских исследователей: Беляева С.Г., Белых Л.П., Грибовского С.В., Тарасевича Е.И. и других.
В практической части работы использовались современные эконометрические и статистические методы анализа данных. Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку ценных бумаг и рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: банк JP Morgan Chase, ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), Государственная Финансовая Академия, РТС, интернет-портал "Europroperty", Росстат, ЦБ РФ и др.
В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: Jones Lang Lasalle - Russia, Nobble Gibbons в ассоциации с CB Richard Elis, Cushman and Wakefield и другие, а также данные некоторых компаний - операторов рынка недвижимости.
Научная новизна исследования
Основные положения моего исследования, которые определяют его научную новизну, заключаются в следующем:
- определено значение рынка недвижимости для современного рынка капитала, рассмотрены его структура, фундаментальные свойства, риски, особенности расчета доходности;
- теоретически и эмпирически обоснована целесообразность включения в состав агрегированного портфеля инвестиций объектов недвижимости;
- установлено и доказано, что на развивающихся рынках, характеризующихся нестабильностью и высокой волатильностью, включение недвижимости в состав инвестиционного портфеля существенно снижает риски и улучшает результаты инвестиций;
- определены принципы формирования различных типов инвестиционных портфелей, включающих ценные бумаги и недвижимость, для различных категорий инвесторов и проведена оценка риска и доходности данных портфелей применительно к российскому рынку капитала;

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что основные выводы и полученные результаты работы ориентированы на использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей недвижимости, регуляторов рынка.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости как объект инвестиций

1.1. Рынок коммерческой недвижимости как неотъемлемая часть рынка капитала
Рынок ссудных капиталов представляет собой совокупность взаимоотношений, где объектом сделки выступает денежный капитал и формируется спрос и предложение на него. Рынок ссудных капиталов подразделяется на денежный рынок и рынок капиталов. Денежный рынок связан с краткосрочными банковскими операциями сроком до одного года. Рынок капиталов обслуживает среднесрочные и долгосрочные операции.

Рынок капитала часто называют рынком инвестиционных фондов. Под инвестициями (капиталовложениями) понимают затраты на производство и накопление средств производства и увеличение материальных запасов, увеличение запасов капитала в экономике.
Поставщиками капитала выступают домохозяйства, а потребителями - фирмы бизнеса. Взаимодействие поставщиков и потребителей осуществляется через разветвленную сеть финансовых посредников: коммерческие банки, инвестиционные фонды, брокерские конторы и т.д. Их функцией является аккумуляция небольших сбережений домашних хозяйств в огромные суммы финансовых средств и размещение их среди потребителей капитала. Форма предоставления капитала может быть разная - либо непосредственная, в виде распространения акций новых выпусков среди подписчиков, либо заемная, в виде покупки облигаций корпораций и предоставления прямых займов фирмам. Важнейшую роль в этом процессе играет выплачиваемый по предоставленным средствам процент.
Функции рынка капиталов определяются его сущностью и той ролью, которую он выполняет в системе общественного хозяйствования.
Выделяют пять основных функций рынка ссудных капиталов :
ў первая - обслуживание товарного обращения через кредит;

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.