диплом Долгосрочное ипотечное кредитование (id=idd_1909_0002024)

Содержание


Введение 3
Глава 1. Теоретические основы долгосрочного ипотечного кредитования 6
1.1. Сущность и основные модели ипотечного кредитования 6
1.2. Формирование системы ипотечного кредитования в России 14
1.3. Развитие ипотечного кредитования в России 21
Глава 2. Анализ системы долгосрочного ипотечного кредитования в ООО «РусфинансБанк» 33
2.1. Общая характеристика деятельности банка 33
2.2. Программы долгосрочного ипотечного кредитования в банке 40
2.3. Анализ динамики долгосрочного ипотечного кредитования в банке 46
Глава 3. Предложения по совершенствованию долгосрочного ипотечного кредитования в ООО «РусфинансБанк» 51
3.1. Мероприятия по развитию долгосрочного ипотечного кредитования 51
3.2. Оценка эффективности от предложенных мероприятий 57
Заключение 63
Список используемой литературы 65
Приложение 1 69
Приложение 2 71

Введение

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах, мало подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, который выступает существенным фактором социального и экономического развития страны. Ипотека является не только механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата. Она вызывает оживление в строительстве, производстве строительных материалов и конструкций, в строительном и дорожном машиностроении, в деревообработке и производстве мебели. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Проблема привлечения кредитных ресурсов является наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Наиболее существенными факторами, затрудняющими развитие рынка ипотечного кредитования являются: локальный характер рынков недвижимости, резкая дифференциация спроса на объекты недвижимости, диспаритет цен; недостаточное развитие информационного, консультационного звеньев инфраструктуры; факторы платежеспособного спроса (низкий уровень доходов населения, сбережений); низкая доля долгосрочных кредитов, несовершенство механизмов гарантирования и страхования ипотечных кредитов, сложность получения долгосрочного кредита; высокий уровень транзакционных издержек по операциям с недвижимостью и обеспечению их безопасности.
Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования обусловливает возрастание веса фактора неопределенности.
Проблемам исследования ипотечного кредита посвящены труды таких зарубежных и отечественных учёных, как В.Ф. Бабак, Н. Бакстер, Л.Г. Батракова, Г.Н. Белоглазова, З. Боди, В.И. Букато, Н.Х. Бунге, Н.И. Валенцева, В.А. Гамза, Л.В. Ильина, Г.Г. Коробова, Л.Н. Красавина, Л.П. Кроливецкая, О.И. Лаврушин, М.Х. Лапидус, И.В. Ларионова, Ю.С. Масленченков, И.Д. Мамонова, Р.К. Мертон, Г.С. Панова, В.С. Пашковский, Н.П. Радковская, Ю.В. Рожков, В.Н. Рыбин, А.М. Тавасиев, В.М. Усоскин, Э.А. Уткин. Современная теория кредита нуждается в дальнейшем развитии в части долгосрочного кредитования, в том числе ипотечного. В частности, неразработанными являются следующие дискуссионные вопросы: принципы долгосрочных кредитных отношений, развитие долгосрочных кредитных инструментов, в том числе инструментов управления ссудной задолженностью по ипотечным кредитам.
Цель работы – проанализировать долгосрочное ипотечное кредитование.
Осуществление указанной цели потребовало решения следующих задач:
1. Раскрыть сущность и основные модели ипотечного кредитования;
2. Рассмотреть формирование системы ипотечного кредитования в России;
3. Исследовать развитие ипотечного кредитования в России;
4. Дать общую характеристику деятельности ООО «РусфинансБанк»;
5. Описать программы долгосрочного ипотечного кредитования в ООО «РусфинансБанк»;
6. Провести анализ динамики долгосрочного ипотечного кредитования в банке;
7. Предложить мероприятия по развитию долгосрочного ипотечного кредитования;
8. Оценить эффективность от предложенных мероприятий.
Предметом исследования является инфраструктура кредитных отношений и её развитие при реализации программ ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Объектом исследования является долгосрочное ипотечное кредитование.
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных учёных, специалистов в области финансов, денежного обращения, кредита, теории рисков.
В дипломной работе применялись такие методы, как диалектический метод, анализ причинно-следственных связей, логический и сравнительный анализ, методы синтеза, методы системного и экономико-статистического анализа, коэффициентного анализа, группировок, классификаций, графический, моделирования, ретроспективный анализ, управления рисками, экспертных оценок, финансового анализа.
Информационную базу исследования составили отечественные и зарубежные нормативные акты, официальные материалы Федеральной службы статистики, Банка России, данные периодической печати, материалы официальных органов власти, банковского надзора, рейтинговых агентств, коммерческих банков в сети Интернет, статистические и аналитические обзоры деятельности коммерческих банков, предлагающих услуги по ипотечному жилищному кредитованию, и других субъектов инфраструктуры кредитных отношений, а также данные о результатах реализации программ ипотечного жилищного кредитования в РФ банка ООО «РусфинансБанк».
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
Глава 1. Теоретические основы долгосрочного ипотечного кредитования

1.1. Сущность и основные модели ипотечного кредитования

Многообразие точек зрения и взаимоисключающих мнений по вопросу о месте и специфике жилищной ипотеки потребовали проанализировать в ходе исследования известные подходы и определиться с трактовкой ипотечного жилищного кредита в качестве отправной точки дальнейшего теоретического анализа системы ипотечного жилищного кредитования.
Базируясь на традиционных критериях классификации форм кредита (кредитор и заемщик, целевые потребности заемщика), ипотечный жилищный кредит либо не может быть идентифицирован как самостоятельная форма кредита по конкретному элементу структуры кредита, либо входит в известные формы кредита, являясь их разновидностью. Так, по типу кредитора ипотечный жилищный кредит относится к банковскому кредиту, поскольку выдается банками либо другими кредитно-финансовыми организациями; с точки зрения целевых потребностей заемщика этот кредит может рассматриваться потребительским, и т.д.
Исходя из этого был сделан вывод о возможности трактовать ипотечный жилищный кредит как самостоятельную разновидность кредита, специфика которой заключается в особом субъектно-объектном составе, предопределяющем черты данного вида кредита. Особый состав субъектов кредитных отношений проявляется в том, что одной из сторон в них всегда выступает население. Не менее специфичен и объект этих отношений, которым выступает жилье. Это предопределяет размеры данного кредита, призванного покрыть затраты на строительство и покупку дорогостоящего жилья, и его долгосрочный характер, поскольку источником погашения кредита становятся несоизмеримые со стоимостью жилья текущие доходы населения. Последние два фактора, в свою очередь, определяют исключительно высокую среди других видов кредита степень риска кредитования и требует его соответствующего покрытия. Одновременно особый объект кредита – недвижимость, дает адекватное степени риска обеспечение в форме залога недвижимого имущества, являющегося объектом кредитования. Значительные размеры ипотечного жилищного кредита определяет еще одну его важную особенность – необходимость наличия у кредитора соответствующих финансовых источников, которые всегда ограничены и заставляют последнего искать дополнительные источники финансирования этих сделок, поэтому к числу субъектов кредитных отношений данного вида равноправно присоединяется еще один участник – инвестор. Важный социальный аспект значения жилищной ипотеки и обязанность государства решать социальные задачи такого рода, обусловливает заинтересованность государства к участию в числе таких инвесторов, а исключительная значимость правового регулирования сферы ипотечного жилищного кредитования делают участие государства обязательным и в его правоустанавливающих и правообеспечительных функциях и функциях организатора.
Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем). При этом кредитор-залогодержатель не становится собственником залога, однако получает в случае невыполнения условий кредитного (основного) договора право компенсировать неоплаченный долг за счет реализации заложенного имущества. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, незавершенное строительство недвижимого имущества или право аренды недвижимости. По сути, ипотека не является самостоятельной экономической категорией. Основное ее назначение – обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда (в разных странах сроки варьируются от 10 до 40 лет), предоставляемая, как правило, для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства под 3-15% годовых. Сумма выдаваемого кредита обычно не превышает 60-70% от стоимости приобретаемой недвижимости, при этом заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья (downpayment), как правило, в сумме 30-40% его стоимости за счет собственных средств. Величина ежемесячного платежа по кредиту, как правило, не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика за соответствующий период.
Всю мировую практику в отношении ипотечного кредитования мы разделили на 3 основные модели: (1) классическая, или так называемая американская, (2) европейская система, (3) немецкая система стройсбережений. Отличие этих трех систем ипотечного кредитования друг от друга заключается в законодательных и исторических особенностях развития банковской системы и жилищного сектора страны, в которых развивались элементы финансовой системы.
Американская модель ипотечных отношений охватывает сразу три сектора экономики – рынок недвижимости, рынок капитала и государственный сектор. Эта система ипотечного кредитования содержит в себе элементы государственных финансов, финансов кредитной системы, финансов вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. Государственные финансы и рынок капитала, как элементы финансовой системы связаны через механизм рефинансирования ипотечных кредиторов. В рамках классической системы государство через государственные и полугосударственные ипотечные компании является полноценным участником рынка ценных бумаг. Между государством, в лице эмиссионно-финансовой корпорации, и рынком капиталов, в лице ипотечных кредиторов, функционирует два противонаправленных потоков. Первый поток, идущий от эмиссионно-финансовой корпорации к кредиторам представляет собой поток инвестиций, противоположный ему поток – пулы закладных, являющиеся обеспечением для выпускаемых государственными и полугосударственными корпорациями ценных бумаг.
Вторая группа отношений складывается между рынком капитала и рынком недвижимости, как элементами финансовой системы. Причем здесь также присутствуют два противоположных потока: кредиты (от кредиторов к заемщикам) и закладные (от ссудозаемщиков к кредиторам).
Европейская модель ипотечного кредитования охватывает значительно меньшее количество элементов финансовой системы, чем американская. Она находится на стыке следующих элементов: кредитной системы, вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. При этом здесь взаимодействуют два основных потока: кредитные средства (от кредитора к ссудозаемщикам) и закладные ценные бумаги (от ссудозаемщиков к кредиторам). В данной системе взаимодействуют, главным образом, только первичный рынок кредитования и рынок недвижимости.
Ипотечная система, разработанная в рамках немецкой системы стройсбережений, объединяет следующие элементы финансовой системы: государственные финансы, кредитная система и финансы отраслей воспроизводственного процесса. Роль государственных финансов ограничивается правовым регулированием процесса и предоставлением финансовой помощи ссудозаемщикам. Кредитная система, в лице стройсберкасс, занимается аккумулированием долгосрочных ресурсов на собственное воспроизводство. Это позволяет стройсберкассам в наименьшей степени, чем другие модели, зависеть от внешней конъюнктуры.
Применение перечисленных моделей ипотечных отношений на российской почве корректируется рядом правовых и экономических особенностей.
Элементами взаимосвязи ипотечного жилищного кредита со спросом на жилье являются доходы населения, цены на жилье, процентные ставки по кредитам и доступность ипотечных инструментов.
Получая ипотечный кредит под свои будущие доходы, население обес-печивает желаемый уровень потребления жилищных услуг на протяжении всей жизни. Таким образом, с помощью ипотечного кредита увеличивается текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупки или строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно является одной из жизненно важных потребностей населения, постольку эффект масштаба ипотечного жилищного кредитования переносится на соответ-ствующие объемы спроса на жилье. В свою очередь, возросший совокуп-ный спрос в жилищной сфере вызывает, с одной стороны, рост реальных доходов населения и доступности для него кредитов, с другой – увеличе-ние спроса на кредитные ресурсы. Не исключена и обратная связь, а именно влияние доходов населения на доступность жилья как основной цели кредитной политики, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть, и на его доступность. Кроме того, в ряде регионов Российской Федерации и в целом по стране прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, т.е. ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.
Не менее важным каналом взаимовлияния совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредита являются цены. Повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская система удовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. В краткосрочном аспекте подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилую недвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья во времени, наличия временного лага между появлением спроса на жилье и его предложением. Предложение жилья реагирует на возросшие цены на недвижимость, удовлетворяя возросший спрос на нее, как правило, с интервалом в два года. Неготовность строительного сектора экономики к удовлетворению спроса на жилую недвижимость может вызвать шоковые изменения цен на нее. Таким образом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки в краткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья для населения, в уменьшении части населения, способной получить кредит.
Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.
Отмечено и обратное воздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости 1 м2 жилья значительно повлиял на увеличение суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости 1 м2, на размер ипотечного кредита оказали влияние такие факторы, как увеличение площади приобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним и высоким уровнями доходов к характеристикам и качеству жилья.
Наиболее существенным фактором снижения доступности жилья является уменьшение его п

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.