диплом Ипотечное кредитование жилищного строительства (id=idd_1909_0002072)

Содержание


Введение 3
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 7
1.1. Содержание понятий «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование» 7
1.2. Основы финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования 12
1.3. Факторы, оказывающие влияние на процесс формирования системы ипотечного кредитования жилищного строительства 19
1.4. Методические подходы к экономической оценке стоимости ипотечного жилья 23
Глава 2. Анализ ипотечного кредитования жилищного строительства ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 29
2.1. Общая характеристика ООО "Инженерные коммуникации "Стоун" 29
2.2. Анализ ипотечных операций компании ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 40
2.3. Оценка эффективности ипотечной деятельности ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 60
Глава 3. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в ООО «Инженерные коммуникации Стоун» 66
3.1. Основные направления совершенствования финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России 66
3.2. Применение на практике мер по повышению эффективности механизма ипотечного кредитования в ООО «Инженерные коммуникации «Стоун» 77
3.3. Перспективы развития и приоритетные направления ипотечной деятельности ООО «ИК «СТОУН» 79
Заключение 82
Библиографический список 85

Введение 4
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 8
1.1. Содержание понятий «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование» 8
1.2. Основы финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования 13
1.3. Факторы, оказывающие влияние на процесс формирования системы ипотечного кредитования жилищного строительства 20
1.4. Методические подходы к экономической оценке стоимости ипотечного жилья 24
Глава 2. Анализ ипотечного кредитования жилищного строительства ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 30
2.1. Общая характеристика ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 30
2.2. Анализ ипотечных операций компании ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 34
2.3. ОценкаАудит эффективности ипотечной деятельности ООО "Инженерные коммуникации "Стоун"" 41
Глава 3. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в ООО «Инженерные коммуникации Стоун» 45
3.1. Основные направления совершенствования финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России 45
3.2. Применение на практике мер по повышению эффективностисовершенствования механизма механизма ипотечного кредитования в ООО «Инженерные коммуникации «Стоун» 56
3.3. Финансовое прогнозирование и финансовое планирование 63
Заключение 68
Список Библиографический список 71литературы
Приложения

Введение
Введение

Формирование системы ипотечного кредитования – одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.
В настоящее время осуществляется национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг., которая предусматривает «формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания… значительной части населения страны».
Ипотечное кредитование, будучи инструментом обеспечения граждан жилищной недвижимостью, может не только способствовать притоку денежных средств на рынок жилья, но также активизирует экономическое развитие регионов, повышает социальную защищенность граждан и качество жизни населения.
Реализация федеральной программы «Жилище» обуславливает необходимость отбора наиболее эффективных инструментов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности населения жильем, отбора действенных финансово – кредитных инструментов инвестирования в жилье, уменьшения кредитных рисков. Для достижения намеченных целей, количественного и качественного обоснования принимаемых решений требуется соответствующее научное обеспечение. Различные аспекты в области формирования и развития механизма ипотечного кредитования нашли свое отражение в трудах российских и зарубежных ученых – экономистов.
Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются Р. Страйком, Г. Поляковским, Е.Е. Румянцевой, М.И. Каменецким и др.
Большой вклад в изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредитования, проблем реформирования жилищной сферы и оплаты жилья внесли Н.С. Пастухова, Н.Б Косарева, Н.Н. Рогожина, А. Пузанов, В.В. Меркулов, В.М. Минц и др.
Тенденции развития кредитно – финансового механизма рынка жилья представлены в работах А.Г. Куликова, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, В.И. Лимаренко, С.М. Печатниковой, И.А. Пенкиной, Е.В. Пономаренко, Э.Файкса и др.
Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно – финансовых инструментов повышения платежеспособного спроса на жилье через развитие кредитных механизмов, многие основаны на опыте развитых стран и требуют дальнейшего исследования применительно к российским условиям, с учетом территориальных аспектов развития экономики.
Выбор темы дипломной работы обусловлен дискуссионностью вопроса модернизации рынка жилья, приоритетностью и перспективностью рынка ипотечных услуг для России, неразработанностью подходов его рыночной трансформации и особой значимостью изучения поставленных проблем. Ситуация на жилищном рынке неоднородна и изменчива, поэтому необходимо постоянно проводить мониторинг состояния проблемы.
Целью дипломной работы является исследование процесса становления ипотечного жилищного рынка в России и разработка предложений по совершенствованию экономического механизма финансирования жилищного строительства на основе ипотечного кредитования, обеспечивающих привлечение внебюджетных источников.
Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:
выявить особенности формирования и функционирования российского рынка жилья, оценить формы и методы воздействия на рынок жилья в системе его государственного регулирования;
раскрыть экономическое содержание механизма ипотечного кредитования, его взаимосвязи с различными отраслями экономики, а также возможности ипотеки служить решению целого комплекса финансовых, инвестиционных и социальных задач;
проанализировать отечественный и зарубежный опыт разработки и реализации эффективных моделей ипотечного кредитования, выявить возможности его использования;
оценить потребности и возможности участия населения в системе финансирования жилищного строительства в целях обеспечения жильем семей со средними доходами;
определить условия развития ипотечного кредитования в жилищном строительстве в России и отдельных регионах страны;
проанализировать компанию ООО «Инженерные коммуникации Стоун», оказывающей услуги по ипотечному кредитованию жилищного строительства;
привести пример реализации квартир через ипотеку в строящемся доме в ООО «Инженерные коммуникации Стоун»;
определить экономическую эффективность от реализации квартир через ипотеку;
выявить тенденции развития российского строительного комплекса с позиции обеспечения им потребностей в жилищном строительстве;
Объектом исследования является существующая система финансирования жилищного строительства, ее основной финансовый инструмент в ООО «Инженерные коммуникации Стоун» – ипотечное кредитование в части формирования, развития и функционирования его механизма в условиях рыночной экономики.
Предметом исследования являются экономические отношения между субъектами ипотечного кредитования по поводу формирования эффективного инвестиционно – финансового механизма приобретения и строительства жилья на возвратной основе.
Методологическую базу исследования образуют общенаучные методы познания. В качестве теоретической основы исследования использовались результаты научных работ ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, по вопросам реформирования российской экономики, создания жилой недвижимости.
Эмпирическую основу и информационную базу дипломной работы составили действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы, связанные с рассматриваемой проблемой, аналитические обзоры и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального Банка России, ООО «Инженерные коммуникации Стоун». Кроме того, были использованы материалы научно-практических конференций, «круглых столов», периодические издания, материалы, расположенные на сайтах глобальной сети Интернет.
В работе применялись методы статистического, экономико-математического анализа, системный подход к рассмотрению исследуемых процессов, логический метод и метод группировок, анализа и синтеза, теоретическое обобщение и др.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы.
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Содержание понятий «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование»

Исторические документы свидетельствуют о том, что институт «ипотеки» пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в VI веке до н. э. в результате осуществления своих знаменитых реформ. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон в 594 г. до н. э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог.
На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. Возрождение института ипотеки было связано с введением Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором приводится понятие договора ипотеки как обязательства, обеспеченного недвижимым имуществом, которое остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека – важный элемент социально ориентированной рыночной экономики, обеспечивающий привлечение внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства, эффективное перераспределение прав собственности на объекты недвижимого имущества и расширение социальной базы гражданского общества.
С позиций институциональной теории содержание ипотечного кредитования может быть раскрыто в различных взаимосвязанных аспектах.
Ипотека может пониматься как экономическая институция, специфичный способ закрепления функций за хозяйствующими субъектами, вступающими в кредитные отношения. Ипотека является экономической формой введения в статус заемщика на основе долгосрочного контрактного закрепления за субъектами функции выполнения контрактных обязательств (обеспечения надлежащих выплат по кредиту), приводя к усилению институциональной составляющей рациональности их хозяйственного поведения.
Ипотека может быть представлена и как институт, если понимать под ним, в соответствии с концепцией Клейнера Г., систему формальных и неформальных норм, регулирующих деятельность и взаимодействие субъектов контрактных отношений по поводу предоставления ипотечного кредита и исполнения принимаемых в этой связи обязательств.
Наряду с этим, ипотечное кредитование – особый институциональный механизм осуществления сделки долгосрочного предоставления кредита под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию владения заложенным активом. В рамках ипотеки возникает система институциональных отношений, которую можно классифицировать как частный случай модели «принципал-агент». В реальной действительности взаимодействие между этими основными фигурами ипотечной трансакции обеспечивается различными посредниками – ипотечными брокерами, риэлторами, оценщиками, консультантами и др., что также свидетельствует о сложности и многогранности феномена ипотеки.
Кроме того, ипотека трактуется в работе как сфера функционирования ипотечных институтов – специализированных видов организаций, обеспечивающих воспроизводство отношений кредитования, в том числе судо-сберегательных кооперативов и ассоциаций, строительно-сберегательных касс, ипотечных банков и агентств и т.д. Такие институты образуют институциональную структуру ипотечной деятельности, обеспечивая альтернативные варианты предоставления и получения ипотечного кредита для разных категорий домохозяйств.
Наконец, ипотека выступает особого вида контрактом, документальной формой которого является закладная, закрепляющая условия сделки между кредитором и заемщиком. Как и любой контракт, ипотека включает неявную (имплицитную) составляющую: например, в современной России банки при нарушении заемщиком графика платежей крайне редко проводят процедуру востребования предмета залога в судебном порядке (в соответствии с действующим законодательством). Напротив, они часто идут на смягчение условий ипотечного контракта, а в случае невозможности платежей помогают клиенту реализовать квартиру по максимально высокой цене. Ипотечному контракту присущи неопределенность (в силу его долгосрочной ориентации) и оппортунизм, т.е. маневрирование в рамках условий контракта с целью максимизации собственных интересов за счет контрагента.
Воспроизводственное значение жилищной ипотеки состоит в обеспечении устойчивых самоподдерживающихся взаимосвязей и отношений между институтами различных сфер рыночного хозяйства: строительными компаниями (сфера материального производства), инвестиционными институтами (сфера обращения) и домохозяйствами (сфера потребления). Ипотечный механизм является институциональным способом мобилизации и перераспределения инвестиционных ресурсов между сферами экономики.
В ходе модернизации ипотеки должен учитываться воспроизводственный подход, поскольку при акценте только на развитии институтов будет игнорироваться роль сферы производства, что на практике приведет к искаженным результатам. Игнорирование ведущей, определяющей роли институтов строительной сферы в развитии механизма ипотеки может привести к распылению значительных бюджетных ресурсов, которые можно использовать для развития сети специализированных ипотечных агентств, а также к усилению спекулятивных тенденций на рынке недвижимости, извлечению банками и другими инвестиционными институтами ренты в форме необоснованно завышенных кредитных ставок.
Модернизация экономики современной России в значительной степени нацелена на совершенствование ее социальных параметров, формирование гражданского общества, консолидацию различных слоев и групп населения, преодоление напряженности и взаимного отчуждения. В этом контексте системная функция ипотеки заключается в повышении социальной гармонии за счет массового удовлетворения одной из базовых потребностей людей – потребности в жилище с помощью рыночного механизма на основе частных трансакций под контролем государства.
Экономическую сущность ипотеки выражают следующие функции, которые она выполняет в экономике: формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; стимулирование оборота и перераспределение жилья; формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.
Основными субъектами ипотеки являются заемщик и кредитор. Заемщиком могут выступать физические лица, заключившие соответствующий договор с кредитной или некредитной организациями. В свою очередь кредитором является банк или иная некредитная организация, предоставляющая заемщику ипотечный кредит. Кроме того, к субъектам ипотеки можно отнести страховые компании, оценщиков, продавцов жилья, риэлтерские фирмы и др.
Как любое экономически значимое явление ипотечное жилищное кредитование помимо экономической сущности имеет и организационно-финансовую. Организационно-финансовая сущность ипотечного жилищного кредитования заключается в создании финансового механизма, обеспечивающего формирование ресурсов для долгосрочного кредитования заемщиков под залог жилья. Механизмы, лежащие в основе такого рефинансирования, представляют собой основу классификации различных моделей ипотечного жилищного кредитования.
На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование – это финансовый механизм, посредством которого решаются социально-экономические задачи, связанные с обеспечением населения региона жильем и развитием региональной экономики.
В развитие основ организации системы ипотечного жилищного кредитования положены основные принципы:
– целостности, который предполагает установление взаимосвязанности всех элементов системы и определение в ней их роли и места, наличие справедливого для всех ее участников законодательства;
– открытости, исходя из которого система должна быть ориентирована на реализацию максимального количества программ, моделей, схем ипотечного жилищного кредитования и различных типов потребителей, создание равной информированности всех участников ипотечного процесса и предоставления достоверной и доступной информации друг другу участниками этого процесса;
– рыночной ориентации, понимаемой как ориентация системы на эффективное использование финансовых ресурсов, привлеченных с финансового рынка и собственных средств населения с целью получения прибыли и приобретения жилья.

1.2. Основы финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования

Многие финансисты мало обращают внимание на организацию работы системы ипотечного жилищного кредитования, а также на процесс более эффективной самоорганизации ее за счет изменения внутреннего механизма работы. Именно механизм работы системы ипотечного жилищного кредитования (далее ИЖК) определяет ее эффективность и значимость для финансово-кредитной сферы экономики.
В финансово-экономической литературе систему ИЖК определяют как комплекс субъектов, объектов ипотечного жилищного кредитования и их обеспечения, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.
Однако данное определение не отражает полностью сложность системы ИЖК. В большинстве определений системы ИЖК отсутствует обоснование работы системы ИЖК на основе определенного механизма.
Основным элементом системы ИЖК с экономической точки зрения является финансовый механизм, который определяет всю совокупность финансовых отношений при работе системы ИЖК. Как правило, финансовый механизм базируется на правовом и организационно-экономическом механизмах. Основными взаимодействующими и взаимообусловленными элементами системы ипотечного жилищного кредитования являются: социально-экономическая необходимость и государственная значимость ипотечного жилищного кредитования; субъекты ИЖК; объекты ИЖК; обеспечение ИЖК: финансовое, нормативно-правовое, кадровое, информационное, технологическое, техническое, программное; финансовый механизм ИЖК; система отношений, результатом которых является ипотечное жилищное кредитование (значимый вариант решения жилищного вопроса). Схема системы ИЖК для наглядности представлена на рис.1.



















Рис. 1. Система ипотечного жилищного кредитования 

Таким образом, с нашей точки зрения, система ИЖК – это совокупность взаимодействующих субъектов, объектов ипотечного жилищного кредитования и их обеспечения с учетом принципа целостности через определенные финансово-экономические отношения, базовой основой которой служит финансовый механизм, результатом данного взаимодействия в соответствии с государственными приоритетами является решение жилищного вопроса.
По мнению многих ученых финансистов, занимающихся проблематикой развития финансового механизма экономических систем, финансовый механизм – это пять взаимосвязанных элементов, способствующих организации, планированию и стимулированию использования финансовых ресурсов: финансовые методы, финансовые рычаги, правовое, нормативное и информационное обеспечение. В совокупность элементов финансового механизма необходимо добавить финансовые инструменты, а также финансовые стимулы.
Важно отметить, что правовое, нормативное и информационное обеспечение для работы и функционирования системы ИЖК более широко и объемно в отличие от нормативно-правового и информационного обеспечения финансового механизма.
Важным элементом финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. Обеспечение кредита больше относится к финансовым методам.
Итак, финансовый механизм системы ипотечного жилищного кредитования можно охарактеризовать следующим определением: это директивно-регулируемое взаимодействие элементов рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающее эффективное формирование и использование финансовых ресурсов через совокупность финансово-экономических методов, инструментов, рычагов и стимулов с учетом нормативно-правового и информационного обеспечения.
Исторически сложились три основные модели финансового механизма системы ИЖК: одноуровневая автономная, одноуровневая (немецкая), двухуровневая (американская). Основное их отличие заключается в особенностях механизма рефинансирования, который и составляет фундамент любого современного финансового механизма системы ИЖК. Первый вид модели на определенном историческом этапе потерял свою актуальность, потому что в данном случае кредитная организация не участвует активно в финансово-кредитной системе страны.
Историко-экономические основы развития европейской и американской моделей финансового механизма системы ИЖК различны по своей природе, что собственно и обусловило развитие двух основных финансовых концепций развития рынков ипотечного кредитования. Европейский рынок не столь объемен и эффективен как в США, хотя исторический опыт его развития достаточно велик. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам в США существенно превышает аналогичный показатель в странах Европы.
Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по сравнению с двухуровневой моделью, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Закладной лист является европейским финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в итальянские долговые обязательства. Преимуществами двухуровневой модели является высокая активность в финансовой системе страны, открытость к международным финансам, значимость для национальных фондовых бирж, а также гибкость.
К принципиальным преимуществам одноуровневых моделей построения системы ипотечного жилищного кредитования отнесены отсутствие зависимости от финансовых рынков и более простой механизм, что влечет в конечном итоге удешевление жилищной ипотеки. К достоинствам двухуровневых моделей были отнесены снижение требований к наличию первоначальных накоплений у заемщика, большие сроки кредитования и возможности существенного расширения источников финансирования ипотеки. На основе сравнения организационных основ построения различных моделей был сделан вывод о возможности существования смешанных моделей, интегрирующих преимущества классических одно– и двух– уровневых моделей, а также о необходимости максимального разнообразия в использовании моделей, что особенно важно для стран с развивающимися экономиками.
Анализ показывает, что современная российская система ИЖК включает элементы как немецкой модели финансового механизма, так и американской. Однако концепция развития финансового механизма системы ИЖК в России большей частью ориентирована именно на американский опыт, в силу динамичности и активности развития двухуровневой модели для финансовой системы страны. За несколько лет достигнуты большие результаты в развитии системы ИЖК, однако гиперактивность на данном рынке имеет большой недостаток – неравномерность распределения инвестиционного потенциала страны между федеральным центром и регионами. Данную проблему необход

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ЭКОНОМИКА

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.