диплом Договор аренды и его виды - 2 (id=idd_1909_0002207)

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение 3
Глава 1. Общие аспекты договора аренды 6
1.1. История развития законодательства в области аренды 6
1.2. Понятие и виды договора аренды, и отличие договора аренды от смежных договоров 9
1.3. Проблемы развития договора аренды в России 28
Глава 2. Договор аренды по современному российскому законодательству 44
2.1. Стороны и предмет договора аренды 44
2.2. Форма, виды и содержание договора аренды, изменение и расторжение договора аренды 50
2.3. Перспективы развития договора аренды в России 68
Заключение 75
Библиография 79
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы обусловлена тем, что как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения.
Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК России о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений, объектов незавершенного строительства. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений. Значительные трудности были вызваны применением норм гражданского законодательства о статусе государственных учреждений, унитарных предприятий в случае участия их в арендных отношениях. При этом наиболее проблемными оказались такие аспекты, как возможность участия этих субъектов в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя, а так же распоряжение полученным доходом в виде арендной платы.
Практика заключения договоров аренды свидетельствует о различных подходах к толкованию норм ГК о распоряжении имуществом учреждения, в том числе положений п.1 ст.298 ГК России. В частности представители государственных учреждений стремятся к конструированию заключаемых договоров таким образом, чтобы соблюдая требования ГК сдавать недвижимое имущество в аренду и получать при этом арендную плату, направляемую на восстановление материальной базы органов внутренних дел, закупку транспортных средств, специальных средств и т.д. Возможность этого попадает в проблемные и дискуссионные разделы современной науки гражданского права. По мнению известных ее представителей, не нарушая требования ГК России заключить такие договоры учреждению, ни самостоятельно, ни совместно с собственником имущества невозможно (В.В.Витрянский, М.И. Брагинский).
Не смотря на значительное количество изданных монографий, учебных пособий и научных публикаций вопросы участия государственных учреждений в договорах аренды зданий и сооружений в них практически не рассматриваются. Таким образом теоретические и практические аспекты договора аренды с участием государственных учреждений являются практически не разработанными в отечественной гражданско-правовой науке.
Все это свидетельствует о наличии целого комплекса теоретических и практических проблем, связанных с конструкцией и реализацией института аренды. Эти проблемы становятся особенно актуальны в условиях экономического кризиса.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в сфере договора аренды.
Предмет исследования – правовое регулирование договора аренды по законодательству России.
Цель исследования- является анализ правовых основ договора аренды.
Для реализации этой цели поставлены следующие задачи:
определить понятие и рассмотреть историю развития законодательства в области аренды,
изучить понятие и виды договора аренды,
выявить отличие договора аренды от смежных договоров,
рассмотреть стороны и предмет договора аренды, форму, виды и содержание договора аренды, изменение и расторжение договора аренды;
выявить роблемы и определить перспективы развития договора аренды в России в условиях экономического кризиса.
Работа выполнена на основе нормативно-правовых актов РФ и трудов отечественных авторов в области договора аренды. Характеризуя степень научной разработанности проблематики, следует учесть, что данная тема уже анализировалась у различных авторов в различных изданиях: учебниках, монографиях, периодических изданиях и в интернете. Тем не менее, при изучении литературы и источников отмечается недостаточное количество полных и явных исследований тематики.
Методологической основой исследования явились основные положения материалистической диалектики и логики в их единстве.
Научная значимость данной работы состоит в оптимизации и упорядочивании существующей научно-методологической базы по исследуемой проблематике – еще одним независимым авторским исследованием.
Практическая значимость темы состоит в анализе проблем как во временном, так и в пространственном разрезах.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. История развития законодательства в области аренды

Договор аренды является одним из классических договоров, история которого насчитывает тысячелетия. Впервые, хоть и фрагментарно, понятие аренды упоминалось в актах Древнего Египта и Вавилона. Однако уже Римское право придало данному понятию более современную форму, где он существовал в форме договора найма вещей (locatio-conductio rerum). Характерной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды.
Конструкция договора аренды (имущественного найма) в римском праве. Объективные предпосылки развития правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений свидетельствуют о том, что договор аренды зданий и сооружений в истории права необходимо рассматривать как разновидность договора аренды (имущественного найма). Охарактеризуем конструкцию договора аренды (имущественного найма) в римском праве.
Римское право заложило основу научных дискуссий и признании права найма вещей (права аренды) вещным или обязательственным правом. По мнению большинства исследователей договор locatio-conductio имел обязательственную природу, а наниматель находился в положении держателя (detentor'a), на которого не распространялась вещно-правовая защита. Наем в римском праве обеспечивался личными исками. Как отмечает В.А.Умов, существо найма состоит не в установлении для нанимателя права на известную вещь, но в известной совокупности действий, которыми устанавливается для нанимателя известное пользование в размере, определенном в договоре.
Российскому праву договор аренды был известен еще со времен «Русской правды». Но в тот период и немного позднее различия между арендой и близкими понятиями были не вполне отчетливы. Как известно, договор аренды (имущественного найма) известен и римскому праву, и дореволюционному гражданскому праву российского государства. Однако легального определения договора имущественного права в русском дореволюционном гражданском законодательстве не было. Поэтому дореволюционными цивилистами, в частности К.П.Победоносцевым, Г.Ф.Шершеневичем, А. Боровиковским и другими, определение договора найма выводилось из кассационного решения судебного департамента. Ими разрабатывались и теоретические и практические проблемы деления имущества на движимое и недвижимое, конструкции договора найма, его содержание и виды. Обосновывался и особый вид договора найма - договор о выстройке помещений для присутственных мест, тюрем и других зданий ведомства Министерства внутренних дел «для отдачи оных потом внаем правительству» (К.П.Победоносцев).
В связи с закреплением института имущественного найма в ГК РСФСР 1922 г., развитием его норм в ГК РСФСР 1964 г. советскими учеными разрабатываются некоторые вопросы договора имущественного найма. При этом в рамках общих работ по гражданскому праву они рассматриваются В.К. Райхером, Я.М.Магазинером, О.С.Иоффе, Б.Б.Черепахиным, А.Г. Гойхбаргом и другими видными учеными. Предпринимаются и попытки специальных исследований этого института, среди которых монографии О.А. Красавчикова, М.Г. Прониной.
В соответствии со ст. 160 ГК 1922 г. наниматель обязан пользоваться нанятым имуществом в соответствии с договором, а поскольку в договоре указаний нет - в соответствии с назначением имущества. В соответствии со ст.283 ГК 1964 г. наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества. Неиспользование или недостаточное использование имущества могло привести к досрочному расторжению договора.
Использование имущества не по назначению как основание прекращения договора являлось неодинаковым для разных договоров найма. В случае сдачи в наем объектов личной собственности или социалистической собственности для удовлетворения личных потребностей граждан использование имущества не по назначению было основанием для прекращения договора только в случае, если действия нанимателя причиняли ущерб наймодателю.
В период начала экономических реформ и появления особого законодательства об аренде проблемы договора аренды становятся предметом обсуждений практиков и исследований ученых, в частности В.С.Тимесковой (Правовое регулирование арендных отношений в народном хозяйстве. СПб., 1991), Э.Г.Полонского (Право оперативного управления государственным имуществом. М., 1980), С.Б.Пугинского (Закон об аренде. М: Знание, 1991), Я.В.Абрамова (Аренда и найм имущества. СПб., 1987), О.В.Берга (Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. М., 1991) и др.
Современный вид договор аренды приобрёл лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты, которые заключались позднее, только частично смогли его дополнить. В советские годы роль аренды была нестабильной: уровень использования уменьшался в 30-40-е годы, или же возрастал (1928-29 годы и после 1985-ого года).
Таким образом, в настоящее время Гражданское законодательство РФ сумело значительно расширить количество норм, которые посвящены аренде. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Первое, что бросается в глаза при прочтении определения – это отождествление понятий «аренда» и «имущественный наем».

1.2. Понятие и виды договора аренды, и отличие договора аренды от смежных договоров
Целью арендного договора является обеспечение передачи имущества во владение и пользование либо только в пользование на определенное время. В этом состоит интерес обеих сторон договора. Арендатору обычно нужно имущество временно, либо он не располагает возможностью или желанием приобрести его. Арендодатель же не нуждается в передаваемом имуществе или его целью является извлечение прибыли из его передачи иному лицу. Частично отказываясь от прав на вещь, арендодатель вручает ее арендатору на возмездной основе. Но, оставшись собственником имущества, арендодатель сберегает право распоряжаться им в рамках, установленных законом. Различают несколько видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К перечисленным видам договоров применяются общие положения о договоре аренды, если специальными нормами не предусмотрено иное.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, другими словами – непотребляемые вещи. Потребляемые вещи (килограмм картофеля) или обладающие родовыми признаками вещи (сто штук кирпича) не могут стать объектами аренды, т.к. по истечении срока договора их нельзя будет вернуть собственнику.
Несколько слов стоит сказать о субъектном составе договора аренды. В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодателем может быть либо собственник имущества, либо управомоченные законом или собственником лица. К числу последних относятся учреждения и предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Для них установлены определенные ограничения: сдавать имущество в аренду они имеют право только с согласия собственника и только на основании открытого аукциона на право заключения договора аренды. В роли арендатора могут выступать физические лица, обладающие абсолютной дееспособностью, а так же юридические лица, для которых, как ведомо, полная правоспособность наступает с момента их регистрации. Более конкретного определения термину «арендатор» Гражданский кодекс РФ не дает.
Единственным существенным условием договора аренды является его предмет. Поэтому остановимся более подробно на том, что является предметом договора аренды и как его правильно формулировать. Большинство мнений сходится на том, что предметом рассматриваемого договора является объект аренды, т.е. имущество, которое подлежит передаче арендатору. Этот вывод основывается на пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Выше мы уже установили, что в аренду передаваться могут только индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Это могут быть как движимые, так и недвижимые вещи, их перечень Гражданским кодексом РФ не ограничивается. К слову сказать, поскольку для упрощения оборота Гражданский кодекс РФ относит животных к вещам, они также могут являться объектами аренды для цели извлечения продукции. Самым запоминающимся примером в этом плане является фраза кота Матроскина из отечественного мультфильма «Простоквашино»: «Корова государственная. A всё, что она даёт – молоко, или телят – это уже наше».
Чтобы установить, является ли вещь непотребляемой, необходимо по ее наименованию определить функциональное назначение. Индивидуально определенной является вещь, которая отличается присущими только ей характеристиками от других аналогичных вещей. Следовательно, для надлежащего указания объекта аренды в договоре необходимо указать: наименование объекта аренды; индивидуальные характеристики объекта аренды. В случае несогласования условия об объекте, договор аренды может быть признан судом незаключенным. В этом случае стороны лишаются права требовать исполнения друг от друга обязательств, в частности, по внесению арендной платы, по передаче имущества, по взысканию пени и т.п.
Определение ВАС РФ от 25.05.2011 по делу № А73-2301/2010. Как установлено судами, при заключении договоров сторонами не согласованы объекты аренды, поскольку согласно свидетельствам о регистрации права собственности общество является собственником нежилых помещений площадью 1 388,1 кв. м в производственном корпусе и 973,7 кв. м в административно-бытовом корпусе. При этом передаче в аренду подлежала только часть помещений без указания их месторасположения относительно иных частей зданий. Приложения к договорам аренды с экспликацией и планами помещений сторонами не составлялись и не согласовывались. В актах приема-передачи также не содержатся индивидуализирующих признаков переданных помещений
Поскольку предмет в договоре аренды не определен, в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ суды трех инстанций признали договоры аренды незаключенными. Хоть это и представляется несложным, тем не менее, определим, что понимается под наименованием объекта аренды. Обратимся к общероссийскому классификатору продукции, в соответствии с которым она делится на классы, подклассы, группы, подгруппы и виды. Например: класс – изделия автомобильной промышленности, подкласс – автомобили, группа – автобусы, подгруппа – автобусы длиной не более 5,0 м, вид – автобусы длиной не более 5,0 м маршрутные такси.
Поскольку самым подробным образом продукцию характеризует вид, то именно его необходимо указывать в договоре аренды в качестве наименования объекта. После того, как установлен вид передаваемой вещи, предстоит выделить ее среди других аналогичных вещей. Это необходимо для придания объекту аренды статуса индивидуальной определенности. Для большинства вещей способы индивидуализации не установлены. По общему правилу следует установить индивидуальные характеристики вещи, присущие только ей. Индивидуальными признаками могут быть заводские номера, инвентарные номера, наименование изготовителя, дата изготовления и так далее. Необходимо также учитывать, что в документах на прием-передачу должны быть прописаны все те же индивидуальные характеристики объекта, которые перечислены в договоре аренды. Кроме того, если вместе с объектом аренды передаются принадлежности или документация, их тоже необходимо перечислить. Немаловажным является целевое назначение объекта, передаваемого по договору аренды. Законом не предписывается указывать это условие, но в ряде случаев оно является дополнительной гарантией для сторон. Как правило, объект аренды используется в соответствии с его функциональным назначением (офисное помещение – под офис, пассажирский автобус – для перевозки людей и т.д.). Это общее правило, закрепленное в пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Цель использования приобретает важность, когда стороны намерены изменить назначение объекта аренды. Например, если арендатор имеет намерение использовать спортивный зал под складское помещение, то это обязательно нужно отразить в договоре. В противном случае арендатор рискует лишиться права аренды и понести убытки в связи с использованием объекта аренды не по назначению.
Арендодатель в свою очередь может продлить срок службы своего имущества, установив для арендатора ограничения по условиям его использования. Если этого не сделать, то арендатор будет вправе использовать имущество по своему усмотрению в пределах его функционального назначения, и арендодатель не сможет потребовать расторжения договора. Срок аренды, несмотря на свою важность, не является существенным условием данного договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При формулировании данного условия необходимо учитывать правила, установленные статьей 190 Гражданского кодекса РФ: сроки указываются календарной датой или периодом времени, исчисляемого в годах, месяцах, неделях, днях или часах. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если установить срок указанием на событие, которое не является неизбежным, тогда срок аренды будет считаться несогласованным.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2012 по делу № А79-3051/2012. «…В пункте 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до начала строительства транспортной развязки. Оценив данное условие, суд обоснованно исходил из того, что стороны не определили срок действия договора аренды. В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Предусмотренное в договоре условие о действии арендных правоотношений до строительства транспортной развязки не может являться, по смыслу упомянутой нормы права, согласованием срока аренды...». В случае несогласования срока в договоре аренды, он переквалифицируется из срочного в бессрочный. Соответственно, изменятся основания для его расторжения.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. «…4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. В силу статьи 190 Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца…». Законодатель не разграничивает понятия «срок аренды» и «срок действия договора аренды», поэтому нередко они отождествляются. Тем не менее, в зависимости от ситуации эти сроки могут совпадать или не совпадать. Например, если в договоре аренды прописан порядок передачи имущества, то сначала вступает в силу сам договор, а срок аренды начинает течь только после передачи имущества в установленном договором порядке. После истечения срока аренды сам договор аренды может продолжать свое действие в части обратной передачи имущества и окончательного расчета по арендной плате.
Таким образом, срок аренды можно определить как период времени, в течение которого арендатор владеет и пользуется (либо только пользуется) объектом аренды. Срок действия договора – более широкое понятие, охватывающее период времени, в рамках которого действуют установленные договором аренды обязанности и права сторон. Поэтому в договорах аренды рекомендуется отдельно указывать срок пользования арендованным имуществом и срок действия договора.
Договор аренды является возмездной сделкой, что означает обязательность выплаты вознаграждения за пользование переданным имуществом. Это положение закреплено в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В то же время условие об арендной плате не является существенным для договора аренды (за исключением договоров аренды недвижимости и аренды предприятий). Поэтому при его отсутствии договор не будет признан незаключенным, а арендная плата будет взиматься в размере, устанавливаемом для аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
Пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ содержит примерный перечень видов арендной платы, которые стороны могут выбрать для применения в своем договоре. Самым распространенным является, конечно же, денежный вариант. Но на практике используются также передача арендодателю части продукции, полученной арендатором в результате использования имущества, возложение затрат по улучшению арендуемого имущества, предоставление определенных услуг взамен арендованного имущества. Стороны могут установить в договоре аренды любые законные способы расчетов. Именно законные способы. Например, возложение на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг не является одной из форм арендной платы (пункт 12 письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66). Как можно заметить, законодатель довольно демократичен в вопросах, касающихся арендной платы.
Возникновение обязанности по внесению арендной платы определяется моментом передачи арендатору объекта аренды. Несмотря на установленный в договоре срок для начала расчетов, арендная плата не будет начислена за период, в течение которого у арендатора не было фактической возможности пользоваться имуществом.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 6 6. «...10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений…».
Допускается изменение размера арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Это означает, что арендная плата должна оставаться неизменной в течение года после заключения договора аренды и только после этого размер может быть изменен один раз в год.
Определение ВАС РФ от 08.06.2012 по делу № А03-7687/2012-11. «...Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления. Судом установлено, что истец принял решение об увеличении размера арендной платы до истечения года с момента заключения договора субаренды, что является нарушением требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ...». Ограничение на количество изменений размера арендной платы, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, является императивным и не может быть изменено или отменено соглашением сторон. Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера платы до истечения года и условие договора аренды, допускающее такое изменение, будут являться одинаково ничтожными. Однако следует заметить, что в судебной практике встречаются и противоположные мнения.
Определение ВАС РФ от 17.01.2012 по делу № А81-1772/200 6. «...Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора...». По смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (пункт 11 письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66). Другими словами, если арендная плата будет установлена не в виде твердой суммы, а в виде определения порядка ее исчисления, тогда фактический перерасчет размера арендной платы не будет являться изменением в понимании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, установленное ограничение количества изменений в течение одного года применяться не будет.
Особенностям согласования сроков не напрасно было уделено столько внимания. От того, заключен договор аренды бессрочно или на определенный срок, довольно сильно зависят основания для его расторжения. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при бессрочной аренде каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Подчеркнем, что речь идет именно об одностороннем расторжении договора аренды, причем для этого не нужны причины, а достаточно только волеизъявления одной из сторон, оформленного в письменном виде и доставленного другой стороне надлежащим способом.
Единственное условие состоит в том, что уведомление должно быть направленно своевременно и должно четко выражать желание стороны расторгнуть договор аренды.
Определение ВАС РФ от 22.04.2011 по делу № А82-18496/2012-22. «...Установив, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды признали договор возобновленным в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии арендодатель направил арендатору уведомление от 24.11.2012 об отказе от исполнения договора аренды, потребовав, в том числе, освободить занимаемые помещения по истечении трех месяцев. В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Как установлено судами, в данном случае арендодателем был соблюден указанный трехмесячный срок. При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Так как с 26.02.2010 договор аренды прекратил свое действие и в нарушение названной правовой нормы спорные помещения не были освобождены ответчиком, суды правомерно признали требование о выселении ответчика подлежащим удовлетворению».
Если же договор аренды заключен на определенный срок, то для его расторжения одного желания арендатора или арендодателя недостаточно. Дело в том, что действие пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ распространяется только на бессрочные договоры аренды.
Статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и арендатора, позволяют сторонам требовать прекращения арендных отношений только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным этими статьями или договором аренды. Рассмотрим их по отдельности.
Согласно пункту 1 статьи 6

Заказать эту работу прямо сейчас

Посмотреть другие готовые работы по предмету ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

© 2002-2024 Москва 'Мастерская дипломов'. Все права защищены.